Riktlinjer exploateringsavtal

Fastställda av kommunstyrelsen 15 maj 2024, § 89.
Dnr Ks 2024/387

1.1 INLEDNING OCH SYFTE

En kommun som avser att teckna ett exploateringsavtal för genomförande av en detaljplan ska enligt gällande lagstiftning (2014:900) upprätta riktlinjer för detta förfarande. Av riktlinjerna ska framgå grundläggande principer för genomförandet av en detaljplan som har betydelse för bedömningen av konsekvenserna av att ingå exploateringsavtal med en kommun.

Riktlinjerna syftar till att

• Skapa en tydlighet och transparens om vilka förutsättningar och med vilka krav som kommunen generellt ingår exploateringsavtal.
• Tillse att exploatörer hanteras på ett likställt sätt.
• Klargöra kostnads- och ansvarsförhållanden.

1.1 Definitioner

• Byggherren/fastighetsägaren kallas i detta dokument för exploatören
• Exploateringsområde används i dessa riktlinjer för ett avgränsat område som är/avses att bli detaljplanelagt
• Härjedalens kommun kallas kommunen.
• Kommunen och exploatören kallas gemensamt för parterna
• Det kommunala bolaget Vatten och Miljöresurs Mitt AB är ett kommunalt bolag som ägs av Bergs, Bräcke och Härjedalens kommuner och som ansvarar för omhändertagande av avfall och kommunernas vatten- och avloppsanläggningar kallas VMR.

2. RIKTLINJER FÖR EXPLOATERINGSAVTAL

2.1 Vad är ett exploateringsavtal

Ett exploateringsavtal är ett avtal som reglerar genomförande av en detaljplan. Det reglerar ansvarsförhållanden mellan en kommun och en exploatör när marken inte ägs av kommunen.

Om markinnehavet är blandat mellan kommunen och en privat aktör kan exploateringsavtalet utgöra en avtalsgrund med kompletteringar gällande marköverföringar.

Avtalet ska därför inte reglera vare sig plankostnader eller frågor gällande drift och underhåll som i stället hanteras i annan ordning.

2.2 När tecknas ett exploateringsavtal

Kommunen avser att ingå exploateringsavtal där ansvaret för genomförandet av detaljplanen är i behov av att tydliggöras.

Kommunen har för avsikt att i samband med att planarbetet påbörjas informera berörda parter om kommunens avsikt att ingå exploateringsavtal och konsekvenserna av att detaljplanen helt eller delvis genomförs med stöd av exploateringsavtal. Vid första mötet ska Exploatören informeras om dessa riktlinjer och den säkerhet som kan komma att ställas.

Senast inför granskning av detaljplanen ska kommunen redovisa ett utkast av exploateringsavtalet som översiktligt visar avtalets innehåll för exploatören utifrån de förutsättningar som då är kända. Om större ändringar av projektets omfattning sker under detaljplanläggningen kan innehållet i exploateringsavtalet ändras. Inför planens antagande ska avtalsförhandlingarna vara slutförda och partsgemensamma konsekvenser av avtalets ingående klargjorda. Parterna ska teckna ett exploateringsavtal och säkerhet i enlighet med exploateringsavtalet ska vara kommunen till handa innan detaljplanen antas.

Då syftet med avtalet är att säkerställa genomförandet av planen innebär det att detaljplanen inte kommer att antas före det att avtalet är undertecknat av samtliga parter.

2.3 Vad regleras i ett exploateringsavtal?

I ett exploateringsavtal redovisas hur kostnader och ansvar ska regleras mellan exploatören, kommunen och andra intressenter för de åtgärder som ska utföras för att området ska utvecklas i enlighet med den inriktning som pekas ut i detaljplanen. Innehållet i exploateringsavtalet anpassas till varje enskilt fall för att detaljplanen ska kunna genomföras på ett ändamålsenligt sätt.

2.4 Kostnader, ansvarsfördelning och omfattning

2.4.1 Övergripande

I Härjedalens kommun är kommunen vanligtvis inte huvudman för allmän plats, detta ska dock prövas i varje enskilt fall. Vid enskilt huvudmannaskap åligger ansvaret för allmän plats på fastighetsägarna gemensamt.

Huvudprincipen är då att exploatören bekostar all utbyggnad av allmän platsmark som föranleds av den nya bebyggelsen, såväl inom som i anslutning till exploateringsområdet. Åtgärderna ska vara nödvändiga för att detaljplanen ska kunna utföras på ett ändamålsenligt sätt och stå i rimligt förhållande till nyttan för exploatören.

Exploatören ska även bekosta och utföra alla de åtgärder som krävs för planens genomförande. Huvudsakligt innehåll redovisas i punkter nedan.

2.4.2 Administrativ ersättning

Detaljplanen - Samtliga kostnader för detaljplaneläggning inklusive utredningar finansieras av de exploatörer som har nytta av planen. Separat plankostnadsavtal tecknas med Miljö- och byggavdelningen.

Exploateringsavtalet - Ersättning för framtagande av exploateringsavtal erläggs av exploatören i enlighet med kommunens riktlinjer ”Taxa för framtagande av exploateringsavtal”, diarienummer Ks2020/637 eller vid tidpunkten gällande riktlinjer.

2.4.3 Gator och allmän platsmark inom planområdet

Kommunen avser att ålägga exploatören att utföra och bekosta anläggande av gator, vägar och andra allmänna platser samt andra åtgärder som är nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras på ett ändamålsenligt sätt. Kommunens krav på utformning och standard på gator, vägar och annan allmän platsmark kommer att beskrivas i exploateringsavtalet. Gator anläggs i enlighet med Härjedalens kommuns ”Riktlinjer för projektering och byggande av enskilda vägar” diarienummer Ks2020/20 eller vid tidpunkten gällande riktlinjer.

2.4.4 Vatten och avlopp samt andra ledningar

Kommunen avser att ålägga exploatören att bekosta anslutning alternativt anläggande av anläggningar för vattenförsörjning och avlopp (dagvatten och spillvatten). Kommunens krav på utformning och standard för anslutning av vatten och avlopp till den kommunala VA-huvudmannens nät kommer att beskrivas i exploateringsavtalet alternativ i ett VA-avtal som tecknas mellan kommunens utförare VMR, och exploatören. Kostnader för anläggande av vatten- och avlopp tar VMR ut genom särskild taxa enligt “Allmänna bestämmelser för brukande av Härjedalens kommuns allmänna vatten- och avloppsanläggning” ABVA.

Exploateringsavtalet ska även reglera hur exploatören ska uppföra anläggningar för dagvatten enligt de åtgärder som redovisas i detaljplanens planbeskrivning.

Samtliga kostnader för eventuell flytt av ledningar med tillhörande installationer som är nödvändiga för genomförande av detaljplanen bekostas av exploatören.

2.4.4.1 Ledningsrätt för kommunala anläggningar

Ledningsrätt ska i förekommande fall bildas inom exploateringsområdet till förmån för kommunen, VA-huvudmannen och/eller ledningshavares behov att anlägga och för all framtid bibehålla ledningar för vatten, spillvatten, el, fiber eller annat erforderligt ändamål samt utföra erforderliga inspektioner samt reparations- eller ombyggnadsarbeten. Exploatören ska upplåta utrymme för den ledningsrätt som behöver anläggas för planens genomförande utan ersättning.

2.4.5 Avgifter anslutningar

Anslutningsavgifter för diverse anslutningar som exempelvis el, tele och bredband regleras genom avtal mellan aktuell huvudman/ledningsbolag och ska bekostas av exploatören.

2.4.6 Gestaltning och utformning

I de fall gestaltningsprogram eller motsvarande finns, eller tas fram, för en detaljplan ska detta följas. Krav på gestaltning och utformning kan komma att avse både kvartersmark och allmän plats. Ansvar och kostnader för att följa programmet regleras i exploateringsavtalet.

2.4.7 Gemensamhetsanläggningar

Vid enskilt huvudmannaskap bör en gemensamhetsanläggning bildas för anläggningar på allmän plats genom en anläggningsförrättning. En samfällighetsförening bör bildas för gemensamhetsanläggningarnas framtida drift och underhåll. Detta sker i normalfallet efter det att exploatören anlagt och bekostat anläggningen.

Exploatören/fastighetsägaren som äger marken där anläggningarna är belägna ska vid tidpunkten för överlåtelse till gemensamhetsanläggning utan kostnad upplåta utrymme för de gemensamhetsanläggningar som behöver bildas för planens genomförande.

2.4.8 Fastighetsbildning mm

Eventuella fastighetsbildningskostnader för exempelvis fastighetsreglering och avstyckning samt kostnader för bildande av gemensamhetsanläggning, samfällighetsförening, ledningsrätt och så vidare för genomförande av kvartersmarken söks och bekostas av exploatören.

2.4.9 Övriga frågor i enlighet med detaljplan

Utöver ovanstående ansvarar exploatören för åtgärder och samtliga därtill hänförliga kostnader som krävs för att bygga ut ett enskilt område i enlighet med detaljplanen. Exempel på detta är utförande av åtgärder med avseende på avfallshantering, bulleråtgärder, sanering, översvämning, bevarande- och kompensationsåtgärder av skyddsvärda områden, geologi och/eller arkeologi. Exploatören ansvarar även för att bekosta och tillse att erforderliga tillstånd erhålls.

2.5 Kostnader och utformning vid åtgärder utanför planområdet

Om det för genomförandet av detaljplan krävs att nödvändiga åtgärder vidtas utanför planområdet för att den bebyggelse som planen medger ska kunna komma till stånd, kan Exploatören komma att stå för dessa kostnader. Exempel på detta är gator och annan allmän plats som krävs för exploateringen eller strukturella förändringar av den allmänna VA-anläggningen som krävs för exploateringen.

2.6 Marköverlåtelser

I de fall exploatören har behov av att förvärva mark för att kunna genomföra exploateringen löses detta genom att separat överlåtelseavtal upprättas.

2.7 Genomförandeprocessen

Vid behov regleras även etappindelning, exploatörens utbyggnadstakt, tidplan samt samordning mellan kommunen och exploatören.

2.8 Uppföljning av exploateringsavtal

Det är av stor vikt för genomförandeprocessen att parterna har en kontinuerlig dialog. Avstämningsmöten mellan parterna ska ske vid behov, dock minst två gånger per år fram till dess att åtaganden enligt exploateringsavtalet är uppfyllda eller tätare om behov föreligger. Exploatören är sammankallande till dessa avstämningsmöten.

2.9 Exploateringsavtalets giltighet

Exploateringsavtalets giltighet ska säkerställas i avtalet. Villkor för avtalets giltighet är att:

• Detaljplanen får laga kraft och börjar gälla.
• Exploateringsavtalet godkänns i politisk instans i enlighet med punkt 6.1.
• Övrigt, specifikt för aktuellt exploateringsområde, exempelvis utfall av dom, beslut, tillstånd.

Exploateringsavtalet gäller till dess att parternas åtaganden är uppfyllda. Kommunen kan i de fall planen inte är utbyggd upphäva hela eller delar av detaljplanen. Om del av detaljplanen upphävs och återstoden av planen är utbyggd i enlighet med exploateringsavtalet anses parternas åtaganden vara uppfyllda.

2.10 Säkerställande av genomförandet

För att säkerställa detaljplanens genomförande kan kommunen komma att kräva att exploatören lämnar en ekonomisk säkerhet. Säkerheten kan komma att motsvara hela eller delar av den bedömda totala kostnaden som uppkommer för uppförande av anläggningar på allmän plats eller för de anläggningar som på annat sätt är nödvändigt för planens genomförande.

Kommunen ska dock i samtliga exploateringsavtal kräva säkerhet i enlighet med punkt 2.10.1, motsvarande kostnader för utförande av anläggningar för exempelvis avfallshantering, dagvattenlösningar, brandvatten och vägar på allmän plats samt anläggningar för enskilt vatten och avlopp i de fall kommunalt vatten och avlopp saknas.

Kommunen kan kräva ekonomisk säkerhet i form av följande:

• Bankgaranti On Demand.
• Likvida medel avsatta hos kommunen.
• Pantbrev med bästa rätt.
• Kommunala tomtkö tomter, i utbyte mot att Kommunen åtar sig delar av utbyggnadskostnaderna motsvarande köpeskillingen. (Detta utgör ett undantag och kommunen avgör om säkerheten kan tillämpas i varje enskilt fall).

Parterna kommer gemensamt överens om lämplig form av säkerhet i exploateringsavtalet och det fastställs genom godkännande av exploateringsavtalet i politisk organisation i enlighet med punkt 6.1.

Säkerheten ska vara kommunen till handa innan detaljplanen antas. Säkerheten kan skrivas ned i den takt som anläggningarnas utförs samt besiktigas med godkänt resultat.

2.10.1 Säkerhetens storlek

Säkerhetens storlek bedöms av kommunen och dess storlek enligt nedan ska vara vägledande. Undantag kan göras om särskilda förutsättningar föreligger, dessa ska godkännas genom godkännandet av exploateringsavtalet i politisk instans enligt punkt 6.1.

För anläggningar vilka är av vikt för exploateringen och således lämpligen hanteras tidigt i exploateringsprocessen ska en säkerhet ställas motsvarande 75–100 % av anläggningskostnaderna. Dessa avser anläggningar så som:

• Vatten-, avlopp- och dagvattenanläggningar
• Brandvattensystem
• Område för avfallshantering

För utbyggnad av enskilda vägar och gator ska en säkerhet ställas enligt nedan:

• 20 % av anläggningskostnaden i de fall det i detaljplanen villkoras att bygglov inte får ges innan en väganslutning är iordningställd.
• 50–100% av anläggningskostnaderna i de fall det i detaljplanen inte villkoras att bygglov inte får ges innan en väganslutning är iordningställd.

För övriga allmänna anläggningar exempelvis stödmurar, vägräcken, ombyggnad av statliga- och kommunala anläggningar, sker en bedömning från fall till fall och säkerheten ska godkännas genom godkännandet av exploateringsavtalet i politisk instans enligt punkt 6.1.

2.11 Överlåtelse av avtalet

Exploateringsavtalet får inte överlåtas utan kommunens skriftliga medgivande. Kommunen har rätt att begära att ny säkerhet ställs av inträdande part, motsvarande de kostnader som åligger exploatören för utförandet av de anläggningar som ska utföras enligt exploateringsavtalet och som ännu inte är utförda.

3. ÖVRIGA AVTAL I EXPLOATERINGSPROCESSEN

Planavtal

I ett planavtal förbinder sig exploatören att ersätta kommunen för kostnader avseende detaljplaneläggning inklusive utredningar.

Intentionsavtal/föravtal

Ett intentionsavtal är ett föravtal som kan tecknas i tidiga skeden i exploateringsprocessen. Intentionsavtal är en avsiktsförklaring om utveckling av ett område som upprättas mellan två parter och kan komma att ligga till grund för kommande exploateringsavtal, där bland annat bindande överenskommelser om genomförandefrågor slutligt regleras.

Syftet med ett intentionsavtal är att tidigt i processen ange övergripande intentioner med exploateringen och att till exempel, reglera principer för kostnads- och ansvarsfördelning för processen fram till dess att ett exploateringsavtal finns på plats.

VA-avtal

VA-avtal kan träffas i frågor som inte regleras i ABVA (Allmänna bestämmelser VA) och taxa.

Om fastigheter ligger inom kommunens verksamhetsområde för vatten och avlopp kan de anslutas till kommunalt VA. Om fastigheter utanför verksamhetsområdet för vatten och avlopp ansluts till den allmänna VA-anläggningen, ska detta regleras genom ett VA-avtal mellan huvudmannen och fastighetsägaren.

Köpehandling och markförvärv

Överlåtelse av marken regleras i ett köpekontrakt eller i överenskommelse om fastighetsreglering.

4. AVSTEG FRÅN RIKTLINJERNA FÖR EXPLOATERINGSAVTAL

Riktlinjerna är vägledande och inte bindande. Kommunens intention är att följa riktlinjerna. Kommunen får dock om det föreligger särskilda skäl i det enskilda fallet frångå riktlinjerna när det krävs för att på ett ändamålsenligt sätt kunna genomföra detaljplanen.

5. UPPFÖLJNING AV RIKTLINJER

Uppföljning av dessa riktlinjer ska ske när behov uppstår, dock ska de ses över minst en gång per mandatperiod.

6. ORGANISATION

Kommunen har ett övergripande ansvar för bostadsförsörjningen i kommunen. Beslut rörande bostadsutveckling, exploatering av privat mark och kommunala fastighetsfrågor hanteras i olika organisatoriska instanser beroende på frågans art.

6.1 Politisk organisation

Kommunfullmäktige är kommunens högsta beslutande instans. Kommunfullmäktige beslutar i alla frågor av större vikt för kommunen.

Kommunstyrelsen är ansvarig för de flesta av kommunens verksamheter. Här fattas de flesta av kommunens beslut. Kommunstyrelsen har fyra utskott som bereder ärenden eller utifrån delegation fattar beslut inom sitt verksamhetsområde. Samhällsutvecklingsutskottet bereder och beslutar ärenden som berör till exempel infrastruktur-, fastighets- och markförvaltningsfrågor.

Härjedalens kommun samverkar med Bergs kommun genom en gemensam miljö- och byggnämnd. Nämnden ansvarar för till exempel bygglovsärenden, tillsyn och tillståndsgivning enligt lag av en rad verksamheter och planarbete.

Det kommunalägda bolaget Vatten och miljöresurs Mitt AB (VMR) ansvarar för insamling och omhändertagande av hushållsavfall och slam från enskilda brunnar samt de kommunala vatten- och avloppsanläggningarna.

Tecknade exploateringsavtal ska godkännas enligt nedan:

• Av samhällsutvecklingsutskottet i de fall anläggningskostnaderna för allmänna anläggningar som högst uppgår till tio (10) miljoner kronor.
• Av kommunstyrelsen i de fall anläggningskostnaderna för allmänna anläggningar överstiger tio (10) miljoner kronor för att vara gällande.

Om avtalet rör frågor av principiell betydelse ska exploateringsavtalet godkännas av kommunfullmäktige.

Exploateringsavtalet ska vara godkänt av samhällsutvecklingsutskottet, kommunstyrelsen (eller kommunfullmäktige) innan en detaljplan antas i behörig ordning.

6.2 Förvaltningsorganisation

Samhällsutvecklingsförvaltningen verkar för ett gott företagsklimat i kommunen och hanterar bland annat frågor rörande fastigheter, vägar, kultur och arbetsmarknad. Samhällsutvecklingsförvaltningen består i sin tur av fem avdelningar där utvecklingsavdelningen hanterar mark- och exploateringsärenden berörande både kommunal och enskild mark.

Till följd av samarbetet med Bergs kommun med gemensam miljö- och byggnämnd finns en gemensam miljö- och byggavdelning organisatoriskt placerad i Bergs kommun som har ansvar för detaljplaner och bygglov.

För frågor rörande förvärv, försäljning och upplåtelser av kommunal mark samt upprättande av fastighetsrelaterade avtal berörande enskild mark så som exploateringsavtal hänvisas till utvecklingsavdelningens mark- och exploateringsingenjör.

För frågor rörande avfall och kommunalt vatten och avlopp hänvisas till VMR.

För frågor rörande översiktsplan, detaljplan, bygglov och miljöärenden hänvisas till miljö- och byggavdelningen i Bergs kommun. Det är även miljö- och byggavdelningen som tecknar planavtal.

Exploateringsavtal undertecknas för kommunens räkning av kommunens firmatecknare. För att ett exploateringsavtal ska undertecknas av kommunen ska det först vara undertecknat av exploatörens firmatecknare.

6.2.1 Kommunal arbetsprocess

Arbetet fram mot ett godkänt exploateringsavtal kräver samarbete mellan samhällsutvecklingsförvaltningen, miljö- och Byggavdelningen samt Vatten och Miljöresurs Mitt AB.

Kommunens representant, så som mark-och exploateringsingenjör eller förvaltningschef är samordnare för den arbetsprocess som ska resultera i ett exploateringsavtal. Det innebär att denne ansvarar för att driva processen fram till politiskt godkännande av exploateringsavtalet samt själva upprättandet av detsamma.

Efter att planbesked erhållits ska samordnaren vid behov sätta samman en projektgrupp. Denna ska bestå av representanter från olika kompetensområden som förekommer i det aktuella ärendet. Vanligtvis är det samma personer som arbetar med detaljplanens upprättande, exempelvis:

• Exploatören
• Mark-och exploateringsingenjör
• Planarkitekt
• VA-ingenjör
• Gatuingenjör
• Miljösamordnare
• Som ett första steg i processen kallar planarkitekten eller samordnaren till startmöte.
• Se vidare avsnitt 3.2 ovan, ”När tecknas ett exploateringsavtal”, rörande ungefärlig tidsplan vid upprättande av exploateringsavtal.

KONTAKTUPPGIFTER

Vid frågor och information kring exploateringsavtal kontakta:
Samhällsutvecklingsförvaltningen
Tel: 0680-161 00
E-post: Utveckling@herjedalen.se